Au 1er octobre 2026, le contrat type change. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (JO du 7 juillet) remplace les modèles issus du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, pour la location vide, la location meublée et la colocation à bail unique. Il s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de cette date : les baux en cours n'ont pas à être refaits. Le changement le plus visible est la clause résolutoire, désormais obligatoire.
Le modèle n'est pas libre
L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, impose que le contrat de location d'une résidence principale — vide ou meublée — soit conforme à un contrat type fixé par décret. Ce n'est pas une recommandation : c'est la forme légale du contrat.
Trois conséquences pratiques, qui expliquent l'essentiel des litiges :
- un modèle antérieur à 2015, ou un modèle étranger au contrat type, ne contient pas les mentions imposées — et leur absence se retourne contre le bailleur, jamais contre le locataire ;
- ajouter une clause n'est possible que si elle ne figure pas parmi les clauses réputées non écrites de l'article 4 ;
- le contrat type évolue : 2015, puis les ajustements successifs, puis la refonte du 6 juillet 2026. Un modèle téléchargé une fois vieillit sans prévenir.
Le bail ne relève du contrat type que s'il porte sur la résidence principale du locataire. Une location saisonnière, un bail mobilité, un logement de fonction ou une résidence secondaire obéissent à d'autres régimes — et un bail d'habitation appliqué à un local commercial est une erreur de nature, pas de rédaction (voir notre guide du bail commercial).
Les parties : qui signe, et qui est engagé
Le contrat type impose l'identité et le domicile du bailleur, et le cas échéant celle de son mandataire. Deux omissions coûteuses :
- La SCI n'est pas son gérant. Le bailleur est la société ; le gérant signe « en qualité de ». Un bail signé au nom personnel du gérant crée une ambiguïté sur le titulaire des loyers, que l'administration fiscale relève avant le locataire.
- L'indivision engage tous les indivisaires. Un seul signataire sur un bien indivis fragilise le congé autant que la procédure d'impayé.
Côté locataire, tout occupant majeur doit figurer au bail. Un conjoint non signataire est malgré tout cotitulaire par l'effet du mariage ; un concubin, non — et il ne pourra pas se maintenir dans les lieux.
Le logement : la surface est une mention à risque
Le contrat type impose la désignation du logement, sa surface habitable, le nombre de pièces principales, les éléments d'équipement à usage privatif, la nature des locaux accessoires, et la destination des lieux.
La surface habitable n'est pas la surface Carrez. La surface habitable (article R.156-1 du code de la construction) exclut les combles non aménagés, caves, garages, terrasses et toute hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Si la surface portée au bail est inférieure de plus d'un vingtième à la surface réelle, le locataire peut exiger une diminution du loyer proportionnelle — y compris rétroactivement.
La durée, et ce qui se passe à son terme
| Type de bail | Durée minimale | Préavis du locataire |
|---|---|---|
| Vide, bailleur personne physique ou SCI familiale | 3 ans | 3 mois, ou 1 mois en zone tendue et cas particuliers |
| Vide, bailleur personne morale | 6 ans | idem |
| Meublé (résidence principale) | 1 an | 1 mois |
| Meublé étudiant | 9 mois, sans reconduction | 1 mois |
À défaut de congé régulier, le bail est reconduit tacitement aux mêmes conditions. Le congé du bailleur n'est possible que pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux, avec un préavis de six mois en location vide et de trois mois en meublé.
Le loyer : trois mentions qui décident de tout
Le montant, et son encadrement éventuel
En zone d'encadrement des loyers, le bail doit porter le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Un dépassement non justifié par un complément de loyer régulier expose à une action en diminution.
Le trimestre de référence de l'IRL
C'est la mention la plus souvent bâclée, et celle qui rend les révisions ultérieures impossibles ou illégales. Le bail doit indiquer la date de révision et le trimestre de référence de l'indice retenu. Ce trimestre est figé pour toute la durée du bail : réviser en prenant le dernier indice publié comme point de départ produit une augmentation excessive (voir notre calculateur de révision).
Passoires thermiques : pas de révision du tout. Le loyer d'un logement classé F ou G au DPE ne peut être ni révisé, ni augmenté entre deux locataires. La mesure s'applique depuis le 24 août 2022 en métropole et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Seuls des travaux améliorant le classement rouvrent le droit d'augmenter.
Les charges : provisions ou forfait
En location vide non colocative, seules les provisions avec régularisation annuelle sont admises. Le forfait de charges n'est ouvert qu'au meublé et à la colocation. Le bail doit dire lequel des deux régimes s'applique — l'oubli se paie au moment de la régularisation (voir notre calculateur de régularisation).
Le dépôt de garantie
Un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé, et aucun dépôt possible lorsque le loyer est payable d'avance par période supérieure à deux mois. La restitution intervient dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon, sous peine d'une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.
La clause résolutoire : obligatoire à compter du 1er octobre 2026
Prise pour l'application de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et de la loi n° 2024-1103 du 19 novembre 2024, la refonte du contrat type intègre une clause résolutoire obligatoire : résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, ne produisant effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce qui était facultatif devient donc la règle. Deux lectures pour le bailleur : la procédure d'impayé est plus rapide qu'avant la loi de 2023 (le délai était de deux mois), mais l'automaticité de la clause reste sous le contrôle du juge, qui peut accorder des délais de paiement et suspendre ses effets.
Un bail signé avant le 1er octobre 2026 reste valable et n'a pas à être refait. En revanche, un bail renouvelé après cette date relève du nouveau contrat type : c'est le point que les modèles enregistrés sur un disque dur vont manquer.
Les clauses réputées non écrites
L'article 4 de la loi de 1989 dresse une liste de clauses qui ne produisent aucun effet, même signées, même paraphées, même écrites en gras. Les plus fréquemment rencontrées dans les modèles recopiés :
- imposer le prélèvement automatique ou la retenue sur salaire comme mode de paiement ;
- autoriser le bailleur à pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire ;
- rendre le locataire responsable de dégradations dont il n'est pas l'auteur, ou de dommages dus à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure ;
- interdire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
- prévoir une amende en cas d'infraction au bail ou au règlement intérieur ;
- imposer la souscription d'une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;
- faire supporter au locataire les frais de délivrance et de signification d'un acte ou les honoraires de recouvrement.
Une clause non écrite n'invalide pas le bail : elle disparaît, et le reste tient. Mais elle décrédibilise le contrat entier devant un juge, et signale un modèle non maintenu.
Les annexes : là où se perdent les procédures
Le bail sans ses annexes est incomplet, et l'incomplétude se découvre au pire moment — au congé, à l'état des lieux de sortie, ou au tribunal.
| Annexe | Quand | Ce qu'on risque à l'oublier |
|---|---|---|
| Notice d'information | Toujours | Manquement au contrat type |
| État des lieux d'entrée | Toujours | Le logement est présumé remis en bon état : aucune retenue possible |
| DPE | Toujours | Opposable ; conditionne le droit de réviser le loyer et, à terme, de louer |
| État des risques (ERP) | Toujours, daté de moins de 6 mois | Résolution du bail ou diminution du loyer |
| CREP (plomb) | Logement d'avant 1949 | Responsabilité pénale en cas d'intoxication |
| Amiante | Permis avant juillet 1997 | Responsabilité du bailleur |
| Électricité et gaz | Installation de plus de 15 ans | Responsabilité en cas d'accident |
| Bruit (Plan d'exposition) | Zone d'aéroport | Diminution du loyer, résolution |
| Inventaire du mobilier | Meublé | Requalification en location vide, avec bail de 3 ans |
| Règlement de copropriété (extraits) | Copropriété | Inopposabilité des règles de l'immeuble au locataire |
Les diagnostics ont chacun leur durée de validité, et elles diffèrent selon qu'on loue ou qu'on vend. Un DPE valable pour une vente peut être périmé pour une location : c'est une confusion fréquente et sans rattrapage.
Ce qu'un modèle Word gratuit rate presque toujours
- La numérotation des articles, quand le bail comporte une caution, des co-preneurs solidaires ou un preneur personne morale : les renvois internes deviennent faux.
- L'acte de cautionnement, qui depuis la réforme du droit des sûretés est un acte distinct du bail : le faire signer au bas du contrat ne l'engage pas valablement.
- La mention du trimestre de référence de l'IRL, souvent laissée vide.
- Les coordonnées du médiateur de la consommation, lorsque le bailleur agit à titre professionnel.
- Le renvoi au bon décret — un contrat qui vise encore le décret de 2015 après le 1er octobre 2026 affiche sa date de péremption en première page.
Questions fréquentes
Où trouver le modèle officiel ?
Le contrat type est annexé au décret lui-même, consultable sur Légifrance, et service-public.fr en propose une version remplissable. Ce sont des documents à compléter à la main : ils ne vérifient rien, ne joignent pas vos annexes et ne connaissent pas votre logement. C'est précisément le travail que fait une application de gestion locative.
Faut-il refaire les baux en cours au 1er octobre 2026 ?
Non. Le décret n° 2026-596 vise les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Un bail signé en juin 2026 poursuit sa vie sous l'ancien contrat type ; il basculera lors de son renouvellement.
Un bail verbal est-il valable ?
Il n'est pas nul, mais il est ingérable : l'écrit est obligatoire, et chaque partie peut exiger de l'autre l'établissement d'un contrat conforme. Sans écrit, la durée est présumée de trois ans, aucune retenue sur dépôt n'est possible faute d'état des lieux, et aucune révision de loyer n'est envisageable faute de clause.
Peut-on ajouter ses propres clauses ?
Oui, tant qu'elles ne figurent pas à l'article 4 et qu'elles ne contredisent pas le contrat type. Une clause d'entretien de la chaudière, une interdiction de fumer ou une règle sur les animaux — sous réserve du droit de détenir un animal familier — sont admissibles. Une pénalité financière ne l'est pas.
Un bail qui se met à jour tout seul
Loyva produit le contrat au format du contrat type en vigueur, reprend la désignation du logement et ses équipements depuis la fiche du bien, numérote les articles selon votre situation, rattache les diagnostics avec leurs dates de validité, et édite l'acte de cautionnement séparément comme la loi l'exige. Quand le contrat type change, le gabarit change — pas votre disque dur.
Mis à jour le 21 août 2026. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (climat et résilience).