Un autre code, un autre équilibre
La loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas au bail commercial. Celui-ci est régi par le statut des baux commerciaux, aux articles L145-1 et suivants du code de commerce. Aucune des règles familières de la location d'habitation n'a cours ici : ni indice de référence des loyers, ni préavis de trois mois, ni plafond de dépôt de garantie, ni obligation de décence.
Le statut s'applique de plein droit lorsque trois conditions sont réunies : le local est loué à usage commercial, artisanal ou industriel ; un fonds de commerce y est exploité ; et son exploitant est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
Ce statut est d'ordre public : les clauses qui font échec au droit au renouvellement sont réputées non écrites (article L145-15). Écrire dans le bail que le locataire renonce à son renouvellement ne l'engage à rien.
Le 3-6-9, concrètement
La durée minimale est de neuf ans. Le nom « 3-6-9 » vient de la faculté offerte au locataire de partir plus tôt :
- le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, avec un préavis de six mois, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice ;
- il peut aussi partir à tout moment s'il fait valoir ses droits à la retraite ou bénéficie d'une pension d'invalidité ;
- le bailleur, lui, ne dispose pas de la même liberté : il ne peut donner congé qu'à l'échéance d'une période triennale et dans les seuls cas prévus par la loi, notamment pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble.
La faculté de résiliation triennale peut être écartée par les parties, mais seulement pour un bail conclu pour plus de neuf ans, un local monovalent (hôtel, cinéma, station-service), un local à usage exclusif de bureaux ou un local de stockage. En dehors de ces cas, la clause ne vaut rien.
Le congé de fin de bail se donne par acte de commissaire de justice, six mois au moins à l'avance. À défaut de congé, le bail ne s'arrête pas : il se poursuit par tacite prolongation, pour une durée indéterminée. Et une fois la durée effective dépassée douze ans, le loyer sort du plafonnement au renouvellement — un oubli administratif peut donc jouer contre l'un ou l'autre selon l'état du marché.
Le droit au renouvellement, ou « propriété commerciale »
C'est la pièce maîtresse du statut, et ce qui change tout par rapport à une location d'habitation. À l'échéance, le locataire a droit au renouvellement de son bail. Il peut le demander dans les six mois précédant le terme ; le bailleur dispose de trois mois pour répondre et, s'il se tait, il est réputé avoir accepté.
Le bailleur peut refuser. Mais ce refus ouvre droit à une indemnité d'éviction égale au préjudice causé : la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation. Elle représente couramment plusieurs années de loyer.
L'indemnité n'est pas due dans deux situations : un motif grave et légitime imputable au locataire, après mise en demeure d'un mois demeurée sans effet ; ou un immeuble devant être démoli comme insalubre ou en péril.
Le loyer : fixation, indexation, révision
Le loyer initial est libre. Ce qui est encadré, c'est son évolution.
Indexation annuelle
Elle suppose une clause d'échelle mobile au contrat et ne peut reposer que sur l'ILC (indice des loyers commerciaux : commerce et artisanat) ou l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires : bureaux, professions libérales). Depuis la loi du 18 juin 2014, l'ICC n'est plus utilisable pour un bail commercial. Si le jeu de la clause fait varier le loyer de plus d'un quart, chaque partie peut demander une révision judiciaire.
Révision triennale et plafonnement
Chaque partie peut demander la révision du loyer à l'expiration d'une période triennale. Le loyer révisé, comme celui du bail renouvelé, ne peut en principe excéder la variation de l'indice depuis la dernière fixation. Ce plafonnement tombe en cas de modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux ou des facteurs locaux de commercialité.
Même déplafonnée, la hausse est lissée : elle ne peut dépasser 10 % du loyer acquitté l'année précédente pour une année donnée. Une multiplication brutale du loyer au renouvellement n'est donc pas possible.
Les charges : ce que le bailleur ne peut pas refacturer
Depuis la loi du 18 juin 2014, la répartition des charges ne se règle plus par une clause vague de style « toutes charges à la charge du preneur ». Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre les parties (article L145-40-2).
Deux états s'y ajoutent, communiqués tous les trois ans : un état prévisionnel des travaux envisagés dans les trois années à venir avec leur budget, et un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années passées avec leur coût.
Certaines dépenses ne peuvent jamais être mises à la charge du locataire :
- les grosses réparations de l'article 606 du code civil — gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement — ainsi que les honoraires liés à ces travaux ;
- les travaux de vétusté ou de mise en conformité réglementaire lorsqu'ils relèvent de ces grosses réparations ;
- les impôts dont le bailleur est le redevable légal, au premier rang desquels la contribution économique territoriale ;
- les honoraires de gestion des loyers ;
- dans un ensemble immobilier, les charges afférentes aux locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La taxe foncière, elle, reste refacturable si le bail le prévoit : elle est considérée comme liée à l'usage du local.
L'état des lieux est obligatoire
Il doit être établi contradictoirement à la prise de possession comme à la restitution, et joint au contrat (article L145-40-1). À défaut d'accord, un commissaire de justice l'établit, à frais partagés par moitié.
S'en passer se retourne contre le bailleur : sans état des lieux d'entrée, il ne peut plus invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil selon laquelle le locataire est réputé avoir reçu les lieux en bon état. Il lui faudra prouver l'état initial autrement.
Cession, sous-location, vente du local
- Cession du bail. Le bail peut encadrer les cessions, mais une clause interdisant au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce est nulle (article L145-16). Lorsqu'une garantie du cédant est stipulée, le bailleur ne peut l'invoquer que pendant trois ans à compter de la cession.
- Sous-location. Interdite sauf accord du bailleur, qui doit être appelé à concourir à l'acte (article L145-31).
- Vente du local. Le locataire dispose d'un droit de préférence : la notification du bailleur vaut offre de vente, et le locataire a un mois pour se prononcer, puis deux mois pour réaliser la vente — quatre s'il recourt à un prêt (article L145-46-1). Ce droit ne joue pas pour la cession globale d'un immeuble, la cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, ni la vente à un proche du bailleur.
Impayés : la clause résolutoire joue en un mois
La clause résolutoire ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et ce commandement doit mentionner ce délai (article L145-41) — contre six semaines en habitation. Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause.
Bail commercial et bail d'habitation : les écarts
Faites défiler le tableau horizontalement.
| Bail commercial | Location vide (habitation) | |
|---|---|---|
| Texte | Code de commerce, L145-1 et s. | Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 |
| Durée | 9 ans minimum | 3 ans (6 si bailleur personne morale) |
| Congé du locataire | Fin de période triennale, 6 mois | À tout moment, 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Fin du bail | Droit au renouvellement, indemnité d'éviction | Congé motivé du bailleur, sans indemnité |
| Indexation | ILC ou ILAT | IRL |
| Dépôt de garantie | Libre (usage : 3 mois) | 1 mois de loyer hors charges |
| Charges | Inventaire limitatif, art. 606 exclu | Liste du décret 87-713 |
| Clause résolutoire | 1 mois après commandement | 6 semaines après commandement |
Questions fréquentes
Peut-on signer un bail commercial de moins de neuf ans ?
Pas sous le statut : la durée minimale est de neuf ans. Il existe en revanche le bail dérogatoire, conclu hors statut pour une durée totale de trois ans au maximum, renouvellements compris. Attention au piège : si le locataire reste dans les lieux au-delà du terme sans opposition du bailleur dans le mois, un bail commercial de neuf ans se forme automatiquement, avec le droit au renouvellement qui l'accompagne.
Le bailleur peut-il refuser de renouveler un bail commercial ?
Oui, mais il doit alors verser une indemnité d'éviction couvrant le préjudice du locataire : valeur marchande du fonds de commerce, frais de déménagement et de réinstallation, droits de mutation. Cette indemnité peut dépasser plusieurs années de loyer. Elle n'est pas due en cas de motif grave et légitime, après mise en demeure d'un mois restée sans effet, ni si l'immeuble est insalubre ou en péril.
Quel indice utiliser pour indexer un loyer commercial ?
L'ILC pour les activités commerciales et artisanales, l'ILAT pour les bureaux et les professions libérales. L'indice du coût de la construction, l'ICC, ne peut plus servir à l'indexation ni au plafonnement d'un bail commercial depuis la loi du 18 juin 2014.
La taxe foncière peut-elle être mise à la charge du locataire ?
Oui si le bail le prévoit expressément : elle est liée à l'usage du local et reste refacturable. En revanche la contribution économique territoriale, dont le bailleur est le redevable légal, ne peut jamais lui être imputée, pas plus que les grosses réparations de l'article 606 du code civil ou les honoraires de gestion des loyers.
Éditer un bail commercial sans repartir d'un modèle Word
Loyva produit le contrat sous le code de commerce : durée et congé triennal, clause de destination, indexation ILC ou ILAT, inventaire des charges et états de travaux, droit de préférence, clause résolutoire à un mois. La numérotation des articles s'adapte à votre situation — preneur société, co-preneurs solidaires, caution — et le dépôt de garantie n'est pas plafonné à tort comme en habitation.
Mis à jour le 12 août 2026.