Le contrat type est obligatoire
Depuis le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, tout bail d'habitation à usage de résidence principale — vide comme meublé — doit être conforme à un contrat type. Vous n'êtes pas tenu d'utiliser le formulaire officiel à la lettre, mais votre contrat doit en reprendre toutes les mentions et ne peut pas contenir de clause qui y contreviendrait.
Ce que le bail doit indiquer
- l'identité complète des parties, et le domicile ou le siège du bailleur ;
- la date de prise d'effet et la durée du contrat ;
- la désignation du logement et de ses annexes, avec la surface habitable et le nombre de pièces principales ;
- la destination des lieux et les équipements d'usage commun ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement, et les règles de révision avec le trimestre de référence de l'IRL (article 17-1) ;
- le montant et la nature des charges — provisions avec régularisation, ou forfait, ce dernier étant réservé au meublé et à la colocation ;
- le montant du dépôt de garantie, plafonné à deux mois de loyer hors charges (article 25-6) ;
- le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, s'il a quitté les lieux moins de dix-huit mois avant ;
- la nature et le montant des travaux réalisés depuis la fin du dernier bail ;
- les honoraires facturés le cas échéant, avec leur plafond.
Le bail doit aussi mentionner explicitement que le logement est loué meublé conformément à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, et comporter l'inventaire du mobilier en annexe.
Les 11 éléments de mobilier obligatoires
Un logement n'est « meublé » au sens de la loi que s'il comporte au minimum les éléments énumérés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. La liste est limitative et il faut la respecter en entier :
- literie comprenant couette ou couverture ;
- dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- plaques de cuisson ;
- four ou four à micro-ondes ;
- réfrigérateur, et congélateur ou compartiment permettant une température inférieure ou égale à −6 °C ;
- vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- ustensiles de cuisine ;
- table et sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
L'enjeu n'est pas cosmétique. Si un élément manque, le locataire peut demander la requalification en location vide : la durée passe alors à trois ans, le préavis de congé du bailleur à six mois, et le dépôt de garantie retombe à un mois. Le régime fiscal de vos loyers s'en trouve également modifié.
Durée, congé et reconduction
- Un an, reconduit tacitement à défaut de congé.
- Neuf mois pour un étudiant, sans reconduction tacite : le bail prend fin au terme, sans formalité.
- Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois.
- Le bailleur doit donner congé trois mois avant le terme, et motiver son congé : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux.
Les annexes obligatoires
Elles font partie du contrat ; leur absence est opposable au bailleur.
- l'inventaire et l'état détaillé du mobilier ;
- l'état des lieux d'entrée ;
- le dossier de diagnostic technique — DPE, constat de risque d'exposition au plomb, état des risques, amiante, électricité et gaz selon l'ancienneté ;
- la notice d'information sur les droits et obligations des parties ;
- en copropriété, les extraits du règlement relatifs à la destination de l'immeuble, à la jouissance et à l'usage des parties privatives et communes ;
- le cas échéant, l'acte de cautionnement (article 22-1) et une grille de vétusté si vous en appliquez une.
Le logement doit par ailleurs être décent au sens du décret n° 2002-120 et atteindre la performance énergétique minimale exigée par la réglementation en vigueur.
Questions fréquentes
Puis-je louer meublé sans fournir tous les éléments de la liste ?
Non. La liste du décret 2015-981 est un minimum. S'il manque un élément, le locataire peut demander la requalification du bail en location vide, avec les conséquences que cela emporte sur la durée, le préavis, le dépôt de garantie et votre fiscalité.
Quelle différence entre bail meublé et bail mobilité ?
Le bail mobilité dure de un à dix mois, n'est pas renouvelable, s'adresse à un public précis (formation, études, mission temporaire) et interdit tout dépôt de garantie. Le bail meublé classique dure un an, se reconduit tacitement et admet un dépôt de deux mois.
Le forfait de charges est-il autorisé en meublé ?
Oui. C'est l'une des rares souplesses du meublé : les charges peuvent être forfaitaires, à condition que le forfait ne soit pas manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles. En location vide, le forfait n'est possible qu'en colocation.
Faut-il refaire un bail chaque année ?
Non. Le bail meublé se reconduit tacitement pour un an à défaut de congé. Seul le bail étudiant de neuf mois échappe à cette reconduction et doit être renouvelé expressément.
Un bail meublé conforme, sans recopier un modèle Word
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Mis à jour le 10 août 2026.