Combien peut-on demander ?
Le plafond ne dépend pas de vous : il découle du type de bail, et il se calcule sur le loyer hors charges.
| Type de location | Plafond | Texte |
|---|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges | article 22 |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges | article 25-6 |
| Bail mobilité | interdit — aucun dépôt ne peut être exigé | article 25-13 |
| Location saisonnière, bail commercial | hors du champ de la loi de 1989 | — |
Un dépôt supérieur au plafond n'est pas seulement irrégulier : la clause est réputée non écrite, et le locataire peut en réclamer le remboursement du trop-perçu à tout moment pendant le bail.
Notez qu'il n'existe aucun dépôt de garantie lorsque le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois. Et le dépôt ne peut jamais être révisé en cours de bail, même si le loyer, lui, est révisé.
Dans quel délai faut-il le restituer ?
Le délai court à compter de la remise des clés, pas de la date de fin du bail. Il dépend d'une seule chose : la comparaison des deux états des lieux.
- Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
- Deux mois dans le cas contraire, c'est-à-dire dès qu'une dégradation est constatée.
C'est ici que l'état des lieux prend toute son importance : sans lui, vous ne pouvez démontrer aucune dégradation, et le délai d'un mois s'impose. Voir notre guide sur l'état des lieux.
Le cas des charges de copropriété
Lorsque le logement est en copropriété, le bailleur peut conserver une provision d'au plus 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. Le solde doit alors être restitué dans le mois qui suit cet arrêté.
Cette retenue n'a de sens que si la régularisation est faite : elle sert à couvrir la quote-part de charges du locataire sortant, une fois les comptes de l'immeuble arrêtés. Notre calculateur de régularisation des charges établit ce décompte, prorata d'occupation compris.
Que se passe-t-il en cas de retard ?
À défaut de restitution dans le délai, le solde dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. La pénalité est automatique : elle ne suppose ni mise en demeure, ni preuve d'un préjudice.
Un mois entamé compte pour un mois entier. Sur un loyer de 700 €, deux mois de retard coûtent donc 140 €, qui s'ajoutent à ce que vous devez déjà.
Que peut-on retenir ?
Seulement ce que vous pouvez justifier par une pièce. En pratique :
- des dégradations constatées par comparaison des deux états des lieux, hors usure normale — un mur jauni par dix ans d'occupation n'est pas une dégradation ;
- des loyers ou charges impayés ;
- une régularisation de charges défavorable au locataire ;
- des réparations locatives non effectuées, au sens du décret n° 87-712.
Chaque retenue doit être appuyée d'un devis, d'une facture ou d'un décompte. Une retenue forfaitaire « pour remise en état », sans pièce, est systématiquement écartée par les tribunaux.
La vétusté n'est pas une dégradation
C'est l'erreur la plus fréquente. Le locataire doit rendre le logement dans l'état où il l'a reçu, déduction faite de l'usure normale liée au temps. Peinture ternie, moquette usée par le passage, joints de salle de bains vieillis : ce sont des charges du propriétaire. Certains bailleurs appliquent une grille de vétusté, qu'il vaut mieux annexer au bail pour être opposable.
Questions fréquentes
Le dépôt de garantie et la caution, est-ce la même chose ?
Non, et la confusion est courante. Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire. La caution est une personne qui s'engage à payer à sa place s'il ne paie pas. On peut exiger les deux, sauf lorsque le locataire bénéficie déjà d'une garantie couvrant les impayés.
Peut-on utiliser le dépôt pour payer le dernier mois de loyer ?
Non. Le locataire doit payer son dernier terme normalement ; le dépôt sert à couvrir d'éventuels manquements constatés à la sortie. Un locataire qui s'en dispense reste redevable du loyer, et le bailleur pourra le retenir sur le dépôt.
Faut-il verser des intérêts au locataire sur le dépôt ?
Non. Le dépôt de garantie ne produit pas d'intérêts au profit du locataire pendant le bail. En revanche, en cas de restitution tardive, la majoration de 10 % par mois de retard commencé s'applique.
Le nouveau propriétaire doit-il restituer le dépôt s'il rachète le logement ?
Oui. En cas de vente, l'obligation de restitution est transférée au nouveau bailleur, même si le dépôt lui a été versé par l'ancien ou pas du tout. Le locataire s'adresse donc au propriétaire du moment où il quitte les lieux.
Établissez le reçu et le solde de tout compte automatiquement
Loyva calcule le plafond applicable selon le type de bail, produit le reçu de dépôt à l'entrée, puis le solde de tout compte à la sortie — avec les retenues détaillées ligne à ligne et les pièces annexées.
Mis à jour le 10 août 2026.