Un document contradictoire, établi deux fois
L'état des lieux est dressé contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, lors de la remise des clés puis lors de leur restitution (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). « Contradictoirement » signifie que les deux parties sont présentes, constatent ensemble et signent : un état des lieux rempli seul puis envoyé pour signature n'a pas la même valeur.
Lorsque le bail comporte plusieurs preneurs — couple, colocation — l'état des lieux doit être signé par tous, et pas seulement par celui dont le nom figure en tête.
Le contenu imposé par le décret
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe une liste de mentions obligatoires :
- le type d'état des lieux — entrée ou sortie — et sa date ;
- la localisation du logement ;
- le nom et le domicile des parties, ainsi que, le cas échéant, ceux du mandataire ;
- les relevés de compteurs d'eau et d'énergie ;
- le détail des clés et de tout moyen d'accès remis ;
- la description précise, pièce par pièce, de l'état des revêtements, des équipements et des éléments du logement ;
- la signature des parties.
L'état des lieux de sortie ajoute l'adresse du nouveau domicile du locataire, la date de l'état des lieux d'entrée, et surtout les éventuelles évolutions constatées depuis celui-ci. C'est cette comparaison, et elle seule, qui fonde une retenue sur le dépôt.
Décrivez, ne notez pas
« Bon état » ne veut rien dire six ans plus tard. Un état des lieux utile décrit : « peinture du mur nord marquée sur 30 cm derrière le radiateur », « joint de la douche noirci sur le côté gauche ». Des photographies datées, annexées et signées, valent mieux qu'une page d'adjectifs.
Le cas particulier du chauffage
Le locataire peut demander, pendant le premier mois de la période de chauffe, que l'état des lieux d'entrée soit complété par l'état des éléments de chauffage. C'est logique : on ne peut pas juger un radiateur en juillet. Prévoyez-le, plutôt que de le découvrir au moment de la demande.
En cas de désaccord
Si les parties ne parviennent pas à établir l'état des lieux ensemble, il est dressé par un commissaire de justice — l'ancien huissier — à l'initiative de la partie la plus diligente. Les frais sont alors partagés par moitié entre bailleur et locataire, et leur montant est plafonné par la réglementation. Les parties sont convoquées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée.
Et si l'on s'en passe ?
C'est le pire scénario pour le bailleur. À défaut d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel (article 1731 du code civil). Autrement dit : vous ne pourrez démontrer aucune dégradation, donc rien retenir.
Cette présomption ne joue toutefois pas contre la partie qui a été empêchée d'établir l'état des lieux : un bailleur qui a proposé un rendez-vous que le locataire a refusé conserve ses droits, à condition de pouvoir le prouver.
Trois moments où ça se joue
- À l'entrée : prenez le temps, décrivez, photographiez. Une heure gagnée ce jour-là coûte souvent le dépôt de garantie entier trois ans plus tard.
- Au premier mois de chauffe : complétez si le locataire le demande.
- À la sortie : comparez pièce par pièce avec l'entrée, en écartant l'usure normale. Voir notre guide sur le dépôt de garantie.
Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire ?
La loi ne le sanctionne pas directement, mais s'en passer vous prive de tout recours : sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état, et aucune dégradation ne peut lui être imputée. En pratique, il est donc indispensable.
Peut-on faire un état des lieux électronique ?
Oui. Le décret admet expressément le support électronique, à condition que chaque partie en reçoive un exemplaire. La signature à l'écran est valable dès lors qu'elle permet d'identifier le signataire et que le document ne peut plus être modifié ensuite.
Que faire si le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie ?
Ne le signez pas seul en son absence : cela n'aurait aucune valeur contradictoire. Proposez un nouveau rendez-vous par écrit, et à défaut faites établir l'état des lieux par un commissaire de justice, dont les frais sont partagés par moitié.
Combien de temps garder un état des lieux ?
Au minimum pendant toute la durée du bail et les trois années qui suivent sa fin, durée de prescription des actions relatives au bail. En pratique, gardez-le tant que vous détenez le bien : il documente l'historique du logement.
Des états des lieux pièce par pièce, signés à l'écran
Loyva reprend les mentions du décret 2016-382, permet de décrire chaque pièce avec photos et relevés de compteurs, recueille la signature de tous les preneurs et compare automatiquement l'entrée et la sortie.
Mis à jour le 10 août 2026.